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讓購房者鄧小姐迷惑不解的是，明明各地都在說房價可能降，二、三線城市的開發商壓力最大，地產商要防止資金斷裂風險。而且從三水今年以來公佈的住房成交情況看，也出現瞭低迷的現象。如果說過去開發商有房子不賣是為瞭捂盤惜售，現在這種形勢下還捂著有什麼必要，難道正如有的銷售人員所說，"官方的網上備案情況反而不準確？"
分析：有的為規避限購暫不備案
金山區二胎借款 綜合各樓盤房產銷售人員的解釋，網上顯示"未出售"而實際上已售出的原因有二：枋寮鄉房屋貸款率利試算
內容來自sina新聞
的確，買房過程中，仍有許多事讓人搞不懂。在三水本地網絡論壇上，一條"上網可查樓盤已售情況，免受開發商忽悠"的帖子自2008年發表後，一直經久不衰跟帖者眾，直到目前仍是人們討論的熱點。隨著今年三水樓市又陸續有新貨推出，人們買樓時遇到的困惑又多瞭起來。
本地論壇上也多有對此問題的討論。網友"俁俁"也提到，"上次我在網上找好瞭去看，他們說那個不準的，已經出售瞭，真是鬱悶。不過也不知道是不是售樓部那些人的伎倆，好點樓層的、位置的，都說出售瞭，不知道是不是真的。"
三水西南的林先生介紹，最近在北江新城一處樓盤看房，結果自己中意的一些位置較好、戶型合適的住房都被告知已經賣完。但他現場在售樓部的電腦上查詢房管局網上備案時發現，銷售人員說的很多已賣掉的房子在上面顯示仍未出售。
"明明在房管部門網上查的還有大把房未售出，銷售人員卻說隻剩最後幾套......"有的購房者在看房時會遇到上述情況，往往自己心儀的房子在房管部門網站上查閱是沒有銷售合同備案的，但售樓人員卻說房子已經賣掉。讓人搞不懂究竟是開發商"捂盤惜售"，還是房子真的被賣掉瞭。
當然，預售證名稱和樓盤對外的名稱不一致的情況不算普遍，在購房時留意預售證還是有必要的，不能排除一些樓盤為瞭銷量或其他因素而在未取得預售證的情況下違規售房。總之，消費者在購房前一定要看開發商是否有"五證"，即國有土地使用證、規劃用地許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和預售許可證。其中，根據開發的期數不同，一個樓盤的預售許可證可能分多次推出，因此消費者要註意自己所買的樓棟、單元是否在預售證許可銷售的范圍內。
困惑1：顯示"未售"為何不賣
上網顯示未賣現場答復已售
記者發現，該問題提出後也引起瞭一些其他購房者的疑慮，特別是一些已經交付定金的購房者，更為憂心到時是否能夠辦到房產證。
一是房屋出售後網上備案有滯後性。有的是購房者已交定金，還未正式簽訂購房合同；有的是簽訂瞭購房合同但尚未上線備案；這兩種情況都可能出現房子已售出但網上顯示仍然是"未售出"的情況。
二是部分戶型被開發商內部認購或另有用途，這也會出現網上顯示"未出售"但銷售人員告知已出售的情況。
另外，購房者袁先生在看房時無意得知瞭銷售人員往往秘而不宣的一個原因：戶籍在廣州的他看中瞭三水新城的一個景觀大盤，但由於不符合限購標準無法購買。此時銷售人員給他提供的建議是，可以在買房的同時開始辦理本地社保或納稅，等到社保繳納年限等符合限購要求時再辦理合同備案乃至房產證。
對袁先生提供的情況，開發商多不願過多談及，但"三水本地人口有限，大量房源需要外來購買力消化"是業內共識。
困惑2：大樓盤居然"沒"預售證？
《商品房銷售(預售)許可證》是房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。很多購房者都知道購房前要查詢相關樓盤的預售證等信息。
最近，有三水購房者就通過政務互動渠道反映，三水西南一處超大型的樓盤居然在管理部門的網站上查不到該樓盤預售許可證的任何信息。為此，該市民對相關樓盤提出瞭其是否"合法合理商品房買賣"的質疑。
分析：預售證上可能是"別名"
根據購房者的反映，記者也上線管理部門網站查詢瞭預售證信息。果然如市民所說，在預售證信息當中，查不到相關樓盤的名稱。但隨後記者發現有一個名稱近似的樓盤有預售證信息，並且上面顯示的地址和購房者提到樓盤的實際地址基本一致。
根據查證，這就是購房者所提到樓盤的預售證，隻是預售證采用瞭這個樓盤的"別名"。購房者應註意的是，在實際購房過程中，購房者購買時要確定所簽合同中樓盤名稱和預售證上的一致，合同中出售方和預售證中的項目銷售方一致，這樣才能保障今後房產證順利辦理。
為何會這樣？記者調查分析認為，是房屋出售後網上備案有滯後性或部分戶型被內部認購等多種原因造成
文/記者王鵬圖/記者張宇傑
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/08304021657.shtml
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