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三四線樓市高庫存成交大跌 開發商割肉退地撤出
"一個是土地供應量過大，一個是地方政府規劃搖擺不定"，泰禾掌舵人黃其森近日表示，這是他看到一些城市正面臨的最棘手問題，不少開發企業也因此陷入瞭進退兩難的局面。
伴隨上一輪城鎮化人口和土地紅利的雙雙消解，房地產商在不同城市之間的幸與不幸，正逐漸顯露。
有消息人士透露，4月16日，江蘇省住建廳下發通知，要求調研連雲港房地產市場運行情況。這次調研的重點是連雲港市開發區的猴嘴板塊。2010年前後，綠地、保利、恒大等企業紛紛入駐連雲港。當時的搶占先機，演變成瞭今天的"騎虎難下"，連雲港樓市險情驚動瞭省廳。
"沒規劃，還怎麼賣？"
據瞭解，進駐連雲港的恒大、綠地，其尚未動工地塊均有退地意向。等多傢企業。"當時大夥集中拿地的區域叫猴嘴板塊，宣傳做的很好，未來開發區會如何如何，甚至開發區的主幹道都修的非常漂亮瞭"。據知情人士透露，猴嘴板塊是當時連雲港政府大力招商引資的區域，規劃相關配套為區域帶來很大人氣。
但好景不長，2012年是連雲港的分水嶺。時值連雲港政府領導調動，"新一屆領導班子不願意在上一屆領導的框架下做事，猴嘴區域土壤品質不適合做很多配套，所以新一屆領導調整瞭方略，直接放棄瞭猴嘴，將連雲港發展重點轉移到新海新區"。
知情人士稱，無奈的是，本身連雲港土地供應量就很大，很多項目都在百萬平方米以上。連雲港也不同於其他三線城市，產業支撐能力不足，港口經濟效益帶動性不強。"這個區域如果要做起來非常依賴政策支撐，如果被放棄瞭，開發商肯定是不希望繼續往下走"。
在這種形勢下，一些已開發項目，開發商采取降價策略，一些尚未動工的地塊，則進入瞭無限期擱置中。
數據顯示，連雲港房地產住宅市場處於供大於求的狀態。2013年3月初至2014年3月底，全市商品住宅供應面積約為416萬平方米，而成交面積約為367萬平方米。此外，在不計入商住地塊的條件下，連雲港去年全年住宅用地供應共48幅，總出讓面積371萬平方米，約合上海同期出讓量的七成。與之不協調的是，2013年公佈數據顯示，連雲港市常住人口為440.69萬人，僅達到上海市常住人口的18%。
本地需求有限，供應量卻高居不下，讓政策利好抽離後的港城開發區危機更加突出。據當地分析機構統計，今年一季度，連雲港市開發區共成交住宅409套，在全市四區、四縣排名倒數第二位。"企業習慣於跟著政府規劃走，但本身市場沒有強勁的購買力支持，一旦規劃拉動而來的需求消失，開發企業就不得不面對'沒規劃，還怎麼賣'的難題。"一位房地產業內人士說。城市規劃更改，利好不再，或是多傢企業在思退港城的原因。
"去化慢，還怎麼賺？"
而遠洋地產的退地意向則源於過多佈局二、三線城市，周轉緩慢拖累集團整體溢利。
庫存高企，去化緩慢，讓遠洋地產當傢人李明對一些二、三線城市退意萌生。據遠洋地產2013年年報顯示，截至去年年底，遠洋地產土地儲備大約可售總樓面面積為2340.4萬平方米。按其2013年協議銷售面積258.3萬平方米的去化速度，整體消化長達9年。參照蘭德咨詢給房地產開發企業的建議土地儲備量為30個月消化周期，遠洋照比合理值高出6年半。
為此，李明高調提出2014年，使周轉率目標從23%拉升至30%，並透露已將秦皇島項目部分土地退還政府。
遠洋地產率先在秦皇島退地或是基於對市場情況的看淡。秦皇島當地某項目負責人表示，秦皇島整體市場年去化量大約在1萬套以上，按照現在的庫存來看，消化周期可能長達十年。
買定離手，錢貨兩訖，如何說退就退？
知情人士表示，在秦皇島拿地，一般是前期跟政府溝通，協商勾劃土地，政府同意後，開發商去做拆遷整理，然後再做項目開發。在項目動工之前，企業退出有一定靈活性。遠洋或是跟政府達成瞭協商，把原本劃歸遠洋的土地歸還瞭。
在房企普遍強調高周轉的戰略下，最先要打擊的就是高庫存，選擇壯士斷腕未嘗不是明智之舉。
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前的市場是，地價早已過瞭每年增值百分之幾十的年代，而資金成本及財務費用卻居高不下。近年來高周轉成為主流開發模式的根本原因是，如果企業的土地儲備增值低於資金成本，其實意味著儲備將帶來"虧損"。若後期銷售速度也比較慢，可能導債務協商多久恢復信用致項目凈利很低。
不過，能采取與秦皇島一樣容易退掉的土地預計並不很多。接近遠洋地產人士表示，今年遠洋將會因地制宜，不會大規模退地。
分化危機
企業在區域發展可期、地價低廉之時，大面積拿地搶占這些二、三線城市，而在後期城市發展進程中，利好因素消解，龐大體量過重佈局反而難以及時"懸崖勒馬"。
企業在戰略上表現的猶疑，除瞭自身的原因，背後更多的折射瞭市場的不確定性。而眼下市場最大的不確定性就體現在"城市分化"。
事實上，目前除瞭一線城市，二、三、四線城市的狀況很難一概而論。數據顯示，2014年1季度，一線城市商品住宅成交量同比2013年下跌43%，二線城市同比下跌22%，三線城市典型城市成交量同比下降55%。
分析人士判斷，城市分化仍是2014年的主旋律，今年二線城市冰火兩重天的情況會非常嚴重，而更多的三四線城市今年可能會隨著目前市場的波動往下調。
分析人士孟音指出，盡管同比去年均有下跌，但三線城市分化最為明顯，同樣被劃分為三線城市的惠州和文昌就有截然不同的市場表現。如北海、泉州、文昌等房地產市場恰好處於快速發展期的三線城市，與一、二線城市步調一致，2014年一季度成交量盡管較去年同期有所下跌，但較2012年、2011年均呈現上漲。如三亞、惠州等投資過熱城市，風險也逐漸顯現，今年1季度商品住宅成交面積均不及2012年和2011年同期。
二線城市也能看出明顯的分化趨勢。部分二線如南京、成都、武漢等市場供求比較均衡的城市，項目去化將維持既有節奏，降價可能性不大；而供大於求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風波不斷，市場觀望情緒累積，預計成交量也將有所回落，房價將小幅下滑。
這種以庫存判斷市場預期的方式，泰禾集團董事長黃其森也在用。一周前，一句"幸虧沒去杭州"讓他一不小心站到瞭融創董事長孫宏斌的對立陣營，也引發瞭業內對城市選擇的討論。
供需和規劃成為越來越多企業註意到的問題，遠洋地產在選擇城市時的三點核心標準，也可濃縮為"人多、有錢、規劃穩"。黃其森認為，很多三、四線城市土地集中供應，可能企業剛進入的時候，供應量不一定大，但是一兩年後，土地供應增加過多。還有重要的一點是，政府發展規劃搖擺不定，目前中小城市在密集出現這樣的情況。
基於這樣的認識，黃其森談起瞭自己的"泰禾打法"："泰禾做三、四線城市，不會像其他企業，一拿地，就三、四千畝的拿。我們也就是拿幾百畝，再帶一點商業。不為別的，就是因為這樣快。
的確，越來越多的企業看中瞭"小盤快跑"的方式，以靈活應對市場變化。躲避風險是一個方面，在如何判斷風險上，孟音認為，應該分為短期、中期、長期來利用不同指標判斷。
短期風險應關註供求比指標。一般來說，供求比在0.8-1.2之間較為平衡，高於1.2市場呈現供不應求，低於0.8則為供過於求。根據今年一季度數據，除絕大部分城市供需平衡，近期出現降價風波的杭州就處於供過於求狀態，此外還有濟南、南京、青島、蘇州。而深圳、貴陽、南寧、廈門等城市則呈現嚴重的供不應求。
中期風險應關註住宅庫存消化周期。一般來說，消化周期在12個月左右較為平衡，高於18個月市場呈現供過於求，低於6個月則供不應求。今年階段性數據顯示，長春、青島、寧波、杭州等城市消化周期被拉長，出現供過於求跡象。另外，除北京、廣州兩個一線城市外，合肥、廈門也呈現供不應求。
土地消化周期則顯示長期風險。二、三線城市近年來加大城區建設力度，土地供應大幅放量，導致土地消化周期顯著高於一線城市。包括長春、杭州、大連、天津、哈爾濱、太原、南通、鹽城、溫州、鄂爾多斯、濰坊、臨沂等城市在內，土地消化周期都在三年左右，而寧波、鄂爾多斯等城市更是供應顯著過量。
在城市分化日趨嚴峻的預期下，一些消化周期過長的城市將調整企業的操盤能力。根據監測數據，長春、沈陽、天津、濟南、青島、杭州、寧波、福州等8個重點城市的供求、存量及消化周期均超越其警戒線。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-02/08032713429.shtml
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