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宋廣菊保利已建立養老產業微利模型

  本報記者 張曉玲

  實習記者 王帆 廣州、深圳報道

  10月9日，保利集團主辦的首屆"中國國際老齡產業博覽會"在廣州召開。而保利地產的第二個養老公寓上海"西塘-和熹會"也將在10月投入使用，這是保利繼2012年首個北京養老地產項目後的又一新作。

  與單純以房地產形式進入養老領域的房企不同的是，保利地產的養老產業戰略更偏向整合養老服務全產業鏈，包括住房、健康、醫療等。對於千億級央企而言，保利地產的這一戰略更能發揮出協同效應，培育出新的盈利增長點。

  支持政策待完善

  中國正在日益進入老齡社會。截至2013年底，60歲及以上老年人口20243萬人，占總人口的14.9%。預計2034年突破4億，2054年突破4.72億。

  北京大學老齡健康與傢庭研究中心副主任陸傑華指出，2011年全國總消費值121813億元，其中老年消費比重占11.18%，逾1.3萬億元。預計到2050年，總消費值678710億元，老年消費占28.97%，將超過5萬億；宋廣菊在此次會議上提到的數據顯示，預計到2050年，我國養老市場的需求有望突破17萬億元。

  然而，目前市場上每年為老年人提供的產品不足1000億元，供需之間的巨大差距讓老齡產業擁有廣闊的發展空間。

  事實上，這個每年增速20%以上的巨大市場正在吸引大量資本的湧入，催生瞭社會養老產業鏈條，包括萬科、保利、遠洋、首創等房企在內，均已投入其中。

  保利地產董事長宋廣菊表示，目前養老產業整體仍處在初級階段，存在很多不足。梳理已出臺的政策，已經在財政、金融、保險、用地、稅費、人才、技術等方面發佈瞭指導和扶持政策。但這些政策還有待深化，以更具可操作性。例如，在金融保險政策上，重點領域如REITs還沒有取得突破，醫療保險還沒有真正實現與養老機構的無縫對接。

  宋廣菊認為，美日等發達國傢的經驗值得借鑒。以美國為例，Ventas是目前美國擁有養老社區和床位數最多的投資商。2011年，它通過收購ASLG公司，控股NHP公司，將自身總資產擴大3倍，成為美國最大的養老產業投資商。它的快速擴張，主要得益於Reits強大的股權融資能力。發展養老產業，要向美國學習專業合理的產業分工、完整的產業鏈條、細膩的企業投資管理，及金融政策對養老產業的扶持。

  養老社區運營和保險則可以學習日本。日本的養老社區多選址在城市成熟地段，同時社區規模小、戶型面積小，配套設施集中，有利於降低前期投資和後期運營成本；而介護險的支持，是養老社區得以迅速發展的重要原因之一。

  整合產業上下遊

  自涉足養老產業起，保利地產重新定義瞭養老產業在集團發展中的戰略地位。

  自2012年進入這一領域，經過兩年試點，保利已在北京建成瞭"和熹會"專業介護養老機構，在上海西塘越項目建立"一地入會多地養老"的雛形，形成與旅遊地產相結合的網絡平臺；通過在廣州中心城區規劃的"社區+專業機構"適老產品，構建保利地產社區養老產品模型。

  保利地產計劃將在上海、廣州、陽江、三亞、成都等全國40餘座城市逐步開設多傢和熹會分屬機構。目前已在北京、上海、廣州、成都、三亞等6個城市規劃及在建7個養老地產項目，其中，將在10月投入使用的上海的"西塘-和熹會"，建築面積達40萬平方米。

  宋廣菊介紹，保利地產還將在全國每個省會城市落地一個具有國際化標準的專業機構，形成品牌連鎖，最終輻射這個城市的業主，帶動保利地產的"三位一體"中國式養老發展。

  保利地產正努力以養老地產為核心，整合上下遊的養老產業。此次博覽會亦是保利地產全鏈條介入養老產業的一種嘗試，匯聚中國老齡產業各個領域的經驗與資源，帶動全國養老、照護、健康等領域的產業機構，促進養老服務業的社會化、市場化和產業化。保利地產希望搭建"會展商貿"平臺來推進養老產業的企業交流，建立"中國養老適老產業聯盟"。

  此外，就養老產業的盈利模式，宋廣菊透露，保利地產已建立瞭自己的微利盈利模型：居傢養老收取一定的服務費用補貼成本，社區養老采取使用苗栗信貸借貸信貸年息權限時租賃費和四大社區配套服務收費，機構養老以專業介護服務費平衡運營成本。

  長期而言，宋廣菊如此描述保利養老產業盈利路徑：短期投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發、建設以及已有社區的適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩健運營階段，通過不斷提高配套和服務水平，獲得更多養老人群的認同，實現盈虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發達國傢的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/07492946696.shtml
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