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搏 轉正 投資客鋌而走險 廣州郊區小產權房熱賣
業內認為轉正幾率極小律師提醒：小產權房難獲法律保護
房屋交易風險系列之二
"上周看到新聞說，小產權房可能可以補繳一筆土地出讓金就能'轉正'。我打算現在出手買一套搏一下，將來升值空間非常大。"一直在尋求買房投資的朱女士從新聞中發現瞭"商機"。
記者多日暗訪發現，近期因383方案催熱瞭郊區小產權房交易，但小產權房在建設和交易中，聲稱"合法公司"、公開違建隨意加高樓層等問題突出。
專傢提醒，383方案關於小產權房"轉正"目前仍是建議稿，能否被官方采納尚未可知。目前投資小產權房搏"轉正"仍前途未卜。
專題文/記者潘彧
市場暗訪
為瞭摸清小產權房近期的走向，記者連續多日數次對於小產權房集中的地段進行瞭摸查。
1
公開叫賣銷售人員連飯都顧不上吃忙接待
"本樓盤是集資房產，響應'十二五規劃'解決百姓緊張的住房需求。"趕緊網上一個叫"山景嘉園"的小產權房廣告語十分響亮。
昨日，記者來到位於白雲區廣州大道北大源北段的該小產權房，房產為13層獨棟，帶簡裝，配電梯，將會建設停車場。
銷售人員介紹，該小產權房土地屬於私人，委托"開發商"開發並發售。6月開售時定價3000元/平方米起，近期售賣火熱，價格已調升至3100元/平方米起。"近日周末每天來看房的客戶超過10撥，忙得房貸基隆仁愛房貸汽車貸款宜蘭羅東汽車貸款飯都沒時間吃。工作日一天也有七八撥。"
在白雲區龍歸鎮地鐵口，各種小產權房廣告隨處可見，記者通過其找到一位售樓中介，在他隱藏在永興村內部，連名字都沒有的獨棟小產權房中，記者逗留瞭半小時，便遇到兩撥看房客。
2
違建增多限高6層宅基地建起12層高樓
村民和"開發商"建設小產權房的熱情更加湧動。
在永興村，一棟小產權房負責人林先生在其房產陽臺上指著下面數個正在建設的工地，毫不避諱地表示，整個村莊都在搶建小產權房。
按照規定，村裡的土地最高隻能建設六層樓，而全村包括他自己的房產，都建瞭12層左右。
而記者從山景嘉園銷售提供的《農村(墟鎮)宅基地使用證》中看到，建築種類一欄中"層數"是五層。"這是之前拆掉的舊房子的使用證。"銷售人員解釋說。
3
"產業化"操作聲稱"合法公司"可獲銀行貸款
記者走訪發現，小產權房已漸"產業化"：有樓盤名稱，宣傳單張，甚至冒稱自己是"註冊房企"，聲稱可獲銀行貸款。
"我們是在深圳註冊的合法公司。"一位負責人遞過一張"萬城地產"的名片，名片上主營業務包括"樓盤代理、合資建房"。但記者在深圳市工商局網站上沒搜到這一企業名稱。
位於花都獅嶺的一小產權樓盤更聲稱可獲銀行貸款。其銷售人員說："首付和按揭的比例沒有限制，需提供一套商品房的房產證，利息按照6.5%來計算，而且隻能按揭3年。"
律師："合作建房協議"效力存疑
"律師見證這一項業務，本身法律效力不高，而小產權房買賣本身就是違法。"勝倫律師事務所律師王欣亮表示。
他表示，雖然許多小產權房都簽署"合作建房協議"，規定此後萬一被征地會給予購房者補償，但是這個協議本身的效力存疑，將來如果真涉及到拆遷賠償，賠償金是付給相應的村委會或者村民個人，和買房者無關，而"合作建房協議"上並未出現這一主體。
而對於"長租合建地大園房屋汽車貸款同"，有律師分析稱，小產權房在租賃時和普通物業一樣，但根據物權法規定，房屋租賃最多僅能簽訂20年，剩餘年限並不受法律保護。
但是，這樣一種形式不涉及產權，假如由於政府拆遷等問題使得小產權房不能繼續履行租賃協議，則屬於開發商違背租賃合約，租戶仍然可以通過法律途徑討回自己的公道。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-09/07533709656.shtml
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